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《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》(附條文釋義)

    《辦法》的出臺,使舊村莊全面改造成本核算的標準更為明確,核算方式更加規范,成本測算更加科學、準確、客觀,對于規范和推進舊村莊全面改造工作具有積極的推動作用。

      昨日(1月10日),廣州市城市更新局官微全文刊發了《廣州農用地、 商住地、 工業地市舊村莊全面改造成本核算辦法》,并附上官方釋義。

      據查閱,2017年12月29日,市城市更新局印發新的《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》(下簡稱《辦法》),即日起實施。

      《辦法》明確劃定了舊村莊全面改造成本核算具體的適用范圍,其內容涵蓋了舊村莊全面改造過程中成本核算時主要包括的前期費、臨遷費、拆運費、復建費、農轉用及不可預見費等,也規定了各項費用的核定方式和計費方法。

      《辦法》的出臺,使舊村莊全面改造成本核算的標準更為明確,核算方式更加規范,成本測算更加科學、準確、客觀,對于規范和推進舊村莊全面改造工作具有積極的推動作用。

      《辦法》共十七條,以下是全文及官方權威“條文釋義”!

    《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》(附條文釋義)

      第一條 為進一步明確舊村莊全面改造成本核算標準,規范舊村莊全面改造成本的核算方式,科學測算項目改造成本,根據《廣州市城市更新辦法》和《廣州市舊村莊更新實施辦法》,制訂本辦法。

      ?【說明】本條是關于本辦法編制的目的和依據。

      第二條 本辦法適用于本市行政區域內城市更新片區策劃方案、項目實施方案編制和審核階段對舊村莊進行的全面改造復建安置成本核算。

      ?【說明】本條明確了本辦法適用于片區策劃方案、項目實施方案的編制和審核階段。

      第三條 舊村莊全面改造成本主要包括前期費、臨遷費、拆運費、復建費、農轉用及不可預見費等。

      前款所稱前期費是指包含基礎數據調查費、片區策劃方案編制費、項目實施方案編制費在內的項目前期工作費用。

      ?【說明】本條前款是根據《廣州市舊村莊更新實施辦法》的第四十八條規定,對舊村莊改造成本的構成進行列舉式概括說明。第二款是根據《廣州市城市更新辦法》第十六條“應當建立常態的基礎數據調查制度”、第二十三條“納入城市更新片區實施計劃的區域,應當編制片區策劃方案”、第二十九條“納入城市更新年度計劃的項目,由區政府組織編制城市更新項目實施方案”,并結合近年來“三舊”改造實踐的實際情況,將此類前期工作費用列入改造成本。

      第四條 現狀建筑拆運費按不高于每平方米30元的標準核算(包括含拆卸、余泥排放等費用);搬家補償費按每戶2000元的標準核算(含搬出、搬進費用);屋內裝有電話、有線電視等設施需遷移的,按有關主管部門規定的標準計算遷移費。

      ?【說明】本條沿用了2012年8月“三舊”辦印發的《關于印發〈廣州市舊村莊改造成本核算指引〉的通知》(穗舊改辦〔2012〕48號,下稱“原指引”)中第六點的相關內容。

      第五條 歷史建筑保護費用(遷建或修繕)根據具體的歷史建筑保護方案確定,并計入改造成本。

      ?【說明】本條沿用了“原指引”中第七點的相關內容。

      第六條 在不突破規劃建筑總量的情況下,舊村莊改造范圍內安置住宅復建總量按照“棟”或者“戶”兩種方式進行核定。住宅復建總量不含住宅公建配套建筑面積。

      ◇(一)以“棟”的方式核定的,住宅復建總量按照每棟住宅280平方米乘以改造范圍內合法住宅建筑的總棟數,或以合法住宅建筑基底總面積的3.5倍,并以不超過10%的比例上浮后核定。

      ◇(二)以“戶”的方式核定的,住宅復建總量按照每戶280平方米乘以改造范圍內的總戶數進行核定?!皯簟钡暮硕藴拾凑毡臼写迩f規劃建設管理的相關規定執行。

      以上所稱“合法住宅建筑”指有房屋產權證、村鎮建房許可證、宅基地證、2007年6月30日前的有關批準使用房屋宅基地的證明或區政府實施村民建房登記管理的證明等文件的住宅建筑。

      ?【說明】本條在“原指引”第一點的“‘城中村’改造范圍內村民安置住宅復建總量上限應按照戶均不超過宅基地房屋基準建筑面積(240平方米至280平方米)控制”基礎上進行了修改。依據是《廣州市舊村莊更新實施辦法》第十三條的相關規定。

      第七條 舊村莊改造范圍內安置住宅復建改造成本的核定有以下幾種情形:

      ◇(一)合法住宅建筑與2007年6月30日前建成經村集體經濟組織批準的三層半以下住宅建筑的總量不超過核定復建總量的,準予按照按1:1復建,并計入改造成本;其與復建總量差額可作為安置住宅權益面積予以復建,權益面積建安費用由村民自籌,不計入改造成本。

      ◇(二)合法住宅建筑與2007年6月30日前建成經村集體經濟組織批準的三層半以下住宅建筑的總量超過核定復建總量的,按核定復建總量復建,超出面積可按房屋重置價給予貨幣補償,或在不超過集體經濟物業復建總量的前提下,可按照住宅租金收益和物業租金收益相當的原則,按比例折算轉化為集體商業物業,計入改造成本。

      ◇(三)2007年6月30日前建成經村集體經濟組織批準的三層半以下住宅建筑的總量之外的建筑,可按每平方米1500元核算給予建安成本補償,計入改造成本。

      ◇(四)2007年6月30日后建成的違法建筑,不計入改造成本。村民戶籍證明應取得當地公安機關確認,其中用于核算住宅權益建筑面積的村民戶數應由區按“戶”的條件審核確認。

      ?【說明】本條在“原指引”第一點相關內容基礎上,根據《廣州市舊村莊更新實施辦法》第十三條的相關規定,經研究重新進行了分類調整。

      “原指引”為:“有證建筑面積按‘拆一補一’復建安置。2007年6月30日之前已建的歷史建筑,若已完善歷史用地手續且符合《廣州市農村住宅建設用地管理規定》(2001年廣州市人民政府令第5號),經村集體批準使用宅基地的,現狀房屋不超過三層半部分建筑面積按‘拆一補一’復建安置,超出部分建筑面積不予復建安置,可給予建安成本補償;屬于未經村集體批準,私自占地建設的一律拆除不予復建,可給予建安成本補償。2007年6月30日之后建成的無合法證明的村民住宅一律拆除,不予補償?!?

      第八條 舊村莊改造范圍內集體經濟物業復建總量可按現有建筑面積或用地范圍兩種方式核定。

      ◇(一)以現有建筑面積方式核定的,集體經濟組織物業合法建筑面積按1:1核定復建量;2007年6月30日前建成的無合法證明的建筑,按照現有建筑面積2:1核定復建量,剩余面積可按建安成本價計入改造成本;2007年6月30日后建成的違法建筑,不予核定。

      ◇(二)以用地范圍方式核定的,包括納入舊村莊改造范圍的村級工業園、堆場、貨倉、露天停車場等用地,參照《廣州市城市更新辦法》有關村級工業園的相關政策,即按現有用地面積和容積率1.8(毛)計算權益建筑面積,其建安費用由村集體自籌,不計入改造成本。

      改造主體可根據實際情況選擇其中一種方式核算村集體經濟物業復建總量。納入舊村莊改造的現狀合法建設用地屬于已批準未建或已建但尚未達到已批準建設規模的情況,可按批準建設規模補足復建集體經濟物業權益建筑面積,其建安費用由村集體自籌,不計入改造成本。

      ?【說明】本條在“原指引”第二點相關內容基礎上,根據《廣州市舊村莊更新實施辦法》第十三條、《廣州市舊廠房更新實施辦法》第十三條的相關規定,經研究重新進行了分類調整。

      “原指引”為:“村集體物業不能按現狀建筑面積‘拆一補一’復建安置。合法的集體物業建筑面積依照‘拆一補一’予以復建安置;在改造范圍內土地承載能力允許的情況下,2007年6月30日之前已建的歷史集體經濟物業,若已完善歷史用地手續的,可按照保障改造后集體經濟物業收入不降低的原則折算準予復建的總量,準予復建部分建安費用納入改造成本,不予復建部分歷史集體物業可給予建安成本補償?!?

      調整依據是《廣州市舊村莊更新實施辦法》第十三條“集體經濟組織物業復建總量按集體經濟組織合法建筑面積1:1核定復建量;對2007年6月30日之前建設的違法建筑,按照現有建筑面積2:1比例核定復建量;2007年6月30日之后建設的違法建筑,不予核定?!币约啊稄V州市舊廠房更新實施辦法》第十三條“對于有合法用地手續的以及已完善歷史用地手續的集體舊廠房、工業園區升級改造項目……在規劃承載容量允許的前提下,按現狀用地面積和容積率1.8(毛)計算權益建筑面積?!?

      第九條 2007年6月30日前建成的無合法證明的住宅和村集體物業建安成本價按每平方米1500元為基數,并按照當年我市居民消費價格指數(CPI)漲幅每年做相應調整核算。具體補償由村集體在不突破房屋建筑成本補償核定總額的前提下自行統籌實施。

      ?【說明】本條在“原指引”第三點“村民住宅和村集體物業建安成本補償按每平方米1000元上限核算,計入改造成本”基礎上對數額進行了修改。理由是:目前無合法手續不予以復建的住宅或村集體物業,一般都為框架結構,參照原市建委《廣州市城建項目征收補償標準》(送審稿)第九章十五章“國有或集體土地上未登記產權的房屋,框架結構補償1500元/平方米”的標準,將數額調整為1500。

      第十條 臨遷費標準參照房屋管理部門最新發布的《廣州市房屋租金參考價》,結合該區域市場實際租金和村所在區域的市場租金水平評估確定。住宅臨遷費單價可在每平方米每月20元至40元范圍內浮動;集體經濟物業等商業面積臨遷費單價可在每平方米每月30元至60元范圍內浮動。

      合法的房屋建筑與2007年6月30日前建成的準予復建的建筑,舊村規模較大、整體實施改造、一次性搬遷的,可按5年時間核算臨遷費用(即“準予復建的住宅建筑面積×臨遷單價×60個月+準予復建的集體物業建筑面積×臨遷單價×60個月”);舊村規模較大、分期實施改造、分步搬遷的,可按4年時間核算臨遷費用(即“準予復建的住宅建筑面積×臨遷單價×48個月+準予復建的集體物業建筑面積×臨遷單價×48個月”)。核算的權益建筑面積不得計算臨遷費。2007年6月30日之后建成的違法建筑,不得計算臨遷費。

      ?【說明】本條對臨遷費的計算單價和計算時間量進行了規定。對“原指引”第五點“住宅臨遷單價可在每平方米每月20元至30元范圍內、集體經濟物業等商業面積臨遷單價可在每平方米每月30元至50元范圍內適當浮動”的數值進行了調整;并將“可按3年臨遷時間核算臨遷費用”調整為“整體實施改造、一次性搬遷的,按5年臨遷時間核算臨遷費用;分期實施改造、分步搬遷的,按4年臨遷時間核算臨遷費用”。調整理由是:廣州市房地產租賃管理所2014年12月發布的2014年廣州市房屋租金參考價顯示,部分區域的樓梯樓租金水平已經超過30元/平方米,甚至達到50多元或60多元/平方米,故本次上調住宅臨遷費,同理集體物業租金水平也相應提高;根據2016年6月市政府正式印發《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》(穗府規〔2017〕6號)第二十五條規定“舊村規模較大、整體實施改造、一次性搬遷的,可按5年時間核算臨遷費用;舊村規模較大、分期實施改造、分步搬遷的,可按4年時間核算臨遷費用”,故將臨遷費用年限進行相應調整。

      第十一條 舊村莊改造范圍內規劃的市政配套及公共服務設施應無償移交政府及相關職能部門,設施用地應當與融資用地同步轉為國有。其中非經營性的設施建設投資均計入改造成本,并優先配套建設。

      ?【說明】本條沿用了“原指引”第四點的相關內容,對部分表述進行了修改。

      第十二條 復建成本的計算應根據復建住宅及其配套設施,復建經濟物業的建設等級,嚴格按照《舊村莊改造成本構成一覽表》核定的綜合單價(包含前期費、含深基坑支護地下室的單體建安工程費、小區配套設施費、預備費等)標準執行。

      ?【說明】附表中綜合單價的調整理由是:根據市建設工程造價管理站發布的廣州市建設工程2016年參考造價(穗建造價〔2017〕10號)進行相應調整。市建設工程造價管理站發布的參考造價是單方造價,本核算指引采用的是綜合造價,計入了前期費、工程建設其他費用、單體建安工程費、小區配套設施費和預備費,并計算了暫列金額,住宅項目考慮到回遷居民的收入水平情況,適當提高了裝修標準。

      第十三條 整合權屬范圍外周邊地塊的改造成本,按照政府土地整備有關規定由專業機構進行評估。

      ?【說明】本條在“原指引”第十一點的基礎上經研究進行了修改。

      第十四條 不可預見費按總改造成本的3%計算,確實需要突破的,最高不超過5%,用于安置補償過程中實際發生但又未納入改造成本部分的費用。包括拆遷補償安置協議簽訂、動遷獎勵、風險評估、集體經濟物業租賃合同提前解約、停業損失補償等未計入改造成本的費用。

      ?【說明】本條沿用了“原指引”第十點的相關內容,進一步對不可預見費所包含的內容進行了說明補充。依據有《廣州市舊村莊更新實施辦法》第四十八條“集體經濟物業租賃合同提前解約及停業損失補償等在實施改造時可能發生的費用不在改造成本中單列,全部計入不可預見費據實列支?!?

      第十五 條舊村莊改造個案需突破以上條款規定的核算標準或需在成本構成項目以外新增加專項成本的,需提交相應的證明材料,進行充分論證。

      ?【說明】本條沿用了“原指引”第十四點的相關內容,只對部分名詞進行了修改。

      第十六條 拆遷補償安置方案(含具體細化的補償標準和操作辦法)由村集體在不突破總體改造成本的前提下自行統籌實施。

      ?【說明】本條是在“原指引”第三點后一句的基礎上經研究進行修改并單列。

      第十七條 本辦法自發布之日起實行,有效期兩年。2016年9月26日發布的《廣州市城市更新局關于印發廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》(穗更新規字〔2016〕2號)同時廢止。

      來源:廣州城市更新

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